آخرین مطالب

«حیاط خلوت» بازار مسکن برای سوداگران کجاست؛ چرا تخریب نمی‌شود؟

چرا مالیات خانه‌های خالی اجرایی نشد؟ اقتصاد مسکن

چرا مالیات خانه‌های خالی اجرایی نشد؟

  بزرگنمایی:

معمار شهر - معافیت مالکان خانه‌های خالی از پرداخت «مالیات موضوع قانون مصوب سال 94»، یکبار دیگر سوال برانگیز شده و پرسش‌کننده‌ها این بار با تشخیص رابطه بین افزایش تعداد آپارتمان‌های بدون سکنه و جهش قیمت مسکن، خواستار اجرای سریع قانون مربوطه شده‌اند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394، دو ماده در ارتباط با «مقابله مالیاتی با شیوع پدیده خانه‌های خالی» وجود دارد که شامل ماده 54 مکرر و ماده 169 می‌شود.
در ماده 54 مکرر، فرمول محاسبه و دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی تعریف شده و ماده 169 نیز به نحوه شناسایی این املاک و تکالیف مربوطه، پرداخته است.ماده 169 اما به نوعی شرط اولیه اجرای ماده 54 مکرر است. ماده 169 سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف کرده برای شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی یک پایگاه جامع از اطلاعات هویتی و دارایی مودیان مالیاتی شامل اطلاعات پولی، مالی،‌ اعتباری، ملکی، معاملاتی و سرمایه‌ای را ایجاد کند.
البته در ذیل ماده 169 تبصره‌ای باعنوان تبصره 7 وجود دارد که بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است حداکثر ظرف 6ماه (پایان سال 94)، سامانه‌ای باعنوان «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند تا سازمان امور مالیاتی به شکل آنلاین امکان شناسایی مالکان و معاملات رسمی، عادی و وکالتی مالک را برای «تعیین واحدهای مسکونی مشمول مالیات خانه خالی» در کلیه نقاط کشور داشته باشد.
اکنون پس از گذشت 42 ماه از این قانون، به جای «عارضه یابی اصولی درباره منشأعفو مالیاتی خانه‌های خالی» و همچنین «کشف حیاط خلوت مالیاتی بازار مسکن (منطقه امن سوداگران ملکی)»، صورت مساله از «چگونگی تنظیم بازار مسکن و مهار تورم ملکی با اهرم مالیات» به «چرایی اجرا نشدن یک ماده از یک قانون دارای اشکالات عمده» منحرف شده است. در روزهای اخیر موضوع «عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی»، مورد پیگیری قرار گرفته و افراد پیگیر، نبود این سامانه و در نتیجه نبود امکان برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی را مسبب تشدید افزایش قیمت مسکن عنوان کرده‌اند. اما در واقعیت بازار مسکن، «چه عواملی باعث جهش قیمت مسکن شد»، «مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی با چه موانعی روبه‌رو است» و «کدام اهرم مالیاتی برای تخریب حیاط خلوت سوداگران ملکی باید به‌کار بیفتد»؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این سه ضلع معمای مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد: حیاط خلوت مالیاتی در بازار مسکن دو گروه از سوداگران ملکی را در خود جا داده است. گروه اول بخشی از مالکان خانه‌های خالی و گروه دوم نیز سفته بازهای ملکی هستند. آنچه در این مقطع باعث خطای تشخیص درباره جنس سوداگری در بازار مسکن شده، غفلت از مرزبندی رفتاری این دو گروه در چرخه‌های تجاری بازار معاملات مسکن است.

سوداگری با خانه خالی زمانی اوج می‌گیرد که افراد به امید افزایش قیمت در آینده، اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند و آن را تا زمان بروز امواج تورم ملکی، بدون استفاده رها می‌کنند. تعداد خانه‌های خالی در زمان بروز رکود مسکن افزایش پیدا می‌کند و معمولا هنگام رونق معاملات خرید و بروز جهش‌های قیمتی، از یکسو روند افزایشی این خانه‌ها متوقف می‌شود و از سوی دیگر تعداد خانه‌های خالی موجود در بازار نیز کاهش می‌یابد. این رابطه واقعی بین نبض بازار خانه‌های خالی و نبض قیمت مسکن را نه تنها کارشناسان اقتصاد مسکن به‌عنوان یک چالش و عارضه، تایید می‌کنند که دو سال پیش وزارت اقتصاد با انتشار گزارشی درباره چالش‌های مربوط به قانون مالیات بر خانه‌های خالی، به صراحت آن را شرح داد.

دی ماه سال 96 دفتر تحقیقات و سیاست‌های مالی در معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد با انتشار گزارشی درباره مالیات بر خانه‌های خالی، ضمن اشاره به مبانی نظری بخش مسکن در مقدمه گزارش، اعلام کرد: «بین نوسان تعداد خانه‌های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد به‌طوری‌که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن مالکان واحدهای مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آتی، از عرضه واحدها به بازار خودداری می‌کنند. به‌عنوان نمونه با کاهش نرخ رشد تورم مسکن از 29 درصد در سال 91 به 3 درصد در سال 95، تعداد خانه‌های خالی در کشور از 6/ 1 میلیون به 6/ 2 میلیون در این فاصله افزایش پیدا کرد.» بنابراین محرز است که در زمان جهش قیمت مسکن، اتفاقا این خانه‌های خالی هستند که عرضه بخشی از آنها به بازار باعث جبران نسبی کمبود عرضه می‌شود و در فاز رونق معاملات، بیشتر از آنچه خانه‌های خالی، مساله باشد، این گروه دوم سوداگران یعنی سفته بازهای ملکی هستند که جهش بیشتر قیمت مسکن را دامن می‌زنند. طی یک سال گذشته در بازار مسکن تهران آنچه التهاب قیمت‌ها را رقم زد، بیش از همه،‌ یک عامل بیرونی –شوک ارزی- بود که انتظارات تورمی ایجاد کرد و باعث تحریک تقاضا در بازار ملک شد.
البته در درون بازار مسکن نیز از بین همه متغیرها، «سفته بازها» بیشترین نقش را در تشدید جهش ایفا کردند. سفته بازها گروهی از سوداگران ملکی هستند که درست برعکس عاملان خانه‌های خالی عمل می‌کنند. سفته بازها در زمان رشد قیمت مسکن، با موج سواری روی قیمت ها، به شکل مکرر اقدام به خرید و فروش آپارتمان می‌کنند تا از تورم ملکی در کوتاه‌مدت، عایدی کسب کنند. در حال حاضر اگر قرار به تخریب حیاط خلوت مالیاتی در بازار مسکن باشد، منطقه امن سفته بازها باید در اولویت تخریب قرار بگیرد. شیوه تخریب این منطقه به مراتب راحت تر و پربازده تر از شکل تخریب منطقه امن خانه‌های خالی است.
تجربه‌های جهانی درباره اهرم‌های مالیاتی کارآمد برای تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد: دو نوع مالیات شامل مالیات سالانه بر املاک و همچنین مالیات بر نقل و انتقال می‌تواند ریسک سوداگری در بازار مسکن را افزایش دهد. این دو نوع مالیات هم برای مهار سفته بازی مناسب است و هم برای خانه‌های خالی. مالیات نقل و انتقال چنانچه برای فروش ملک دوم افراد با نرخ بیشتر از 5 درصد فعلی و به شکل تصاعدی برای معاملات سوم و چهارم و بیشتر تعریف شود جلوی خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان را می‌گیرد. همچنین نرخ سنگین مالیات سالانه برای ملک دوم و بیشتر افراد نیز هزینه افزایش موجودی بازار خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد. در حال حاضر نه تنها نگاه مسوولان به حیاط خلوت مالیاتی بازار مسکن، امکان شناسایی گروه‌های فعال در این محدوده را ندارد که در تشخیص اولویت تخریب و هدف‌گیری گروه اولویت‌دار نیز ناتوان است.

از طرفی، درباره منشا عفو مالیاتی خانه‌های خالی نیز افق دید به تنها یک تکلیف از بین انواع اشکالات قانون مربوطه، محدود شده است. بررسی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن و همچنین گزارش آسیب شناسی وزارت اقتصاد در این باره مشخص می‌کند: قانون مرتبط با مالیات بر خانه‌های خالی 7 اشکال عمده دارد که یکی از آنها به پرسش درباره «علت روی زمین ماندن تکلیف راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در وزارت راه و شهرسازی» پاسخ روشن و مستدل می‌دهد. در این گزارش در تشریح ایراد اول قانون که به تبصره 7 ماده 169 یا همان مسوولیت وزارت راه و شهرسازی در راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی مربوط می‌شود، آمده است: حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه تاحدود زیادی چالش مربوط به شناسایی این خانه‌ها پابرجا باقی می‌ماند.
چون مسوولیت ایجاد این سامانه بر عهده وزارت راه و شهرسازی بوده و بر نقش ویژه شهرداری‌ها و دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات کلیدی درباره واحدهای مسکونی همچون ادارات آب و برق و گاز و مخابرات تاکید نشده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، معاونت مسکن و ساختمان طی سه سال گذشته نسبت به اقدام برای راه‌اندازی این سامانه اقدام کرد اما گفته می‌شود برخی سازمان ها، مراکز و ادارات دولتی و غیردولتی در ارائه اطلاعات، همکاری نکردند. مرکز آمار اطلاعات خانه‌های خالی را دارد اما به دلیل آنچه «امانت داری اطلاعات مالکان در سرشماری» عنوان می‌کند، ظاهرا جزئیات بیشتر درباره آدرس و مشخصات این خانه‌ها را ارائه نمی‌کند. سازمان مالیاتی نیز به‌واسطه دریافت مالیات 5 درصدی از نقل و انتقالات ملکی، نبض دقیقی از خریداران و فروشنده‌های ملک در لحظه دارد که سامانه اطلاعاتی مربوط به آن، مسیر راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان در وزارت راه و شهرسازی را ساده و کوتاه می‌کند.

همچنین سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت صنعت، معدن و تجارت و سامانه در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به ترتیب اطلاعات دقیق و حیاتی از معاملات عادی (مبایعه نامه) و معاملات رسمی (سند محضری) دارد که لازم است برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، به‌کار گرفته شود. این مشارکت هنوز شکل نگرفته است. اشکال دوم قانون مالیات بر خانه‌های خالی به فرمول ضعیف و غیربازدارنده مالیات مربوط است. براساس این فرمول، مالک یک خانه خالی، نه از سال اول که از سال دوم (!)، مشمول مالیاتی معادل «3 درصد اجاره بهای روز واحد مسکونی» می‌شود. مبلغ این مالیات برای یک آپارتمان 90 مترمربعی در تهران حدود یک میلیون تومان در سال برآورد می‌شود که چنین مبلغی کاملا بعید است باعث پشیمانی مالکان خانه‌های خالی و تصمیم به عرضه آنها به بازار مصرف شود.

اشکال سوم غفلت از مالیات‌های پراثر بر رفتار سوداگران ملک است. اشکال چهارم نیز ارتباط‌سازی برخی کارشناسان بین رشد قیمت و خانه خالی است در حالی‌که ارتباط واقعی این دو، کاملا برعکس است. اشکال پنجم به بی‌توجهی طراحان فرمول مالیات بر خانه‌های خالی به تجربه کشورهای موفق در این نوع مالیات مربوط است. گزارش وزارت اقتصاد با تاکید بر لزوم توجه به «اجرای صحیح این مالیات»، مشخص می‌کند: در انگلیس به‌عنوان کشور موفق در این حوزه، صفر تا 100 مالیات بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها دریافت می‌شود. شناسایی این خانه‌ها توسط مراکز اطلاعات محله‌ای تحت نظارت شهرداری‌ها با نام «فروشگاه آنلاین» انجام می‌شود و مبلغ مالیات نیز معادل 50 تا 100 درصد مالیات شهرداری است. در فرانسه معادل 5/ 12 تا 25 درصد اجاره بها، از خانه‌های خالی مالیات دریافت می‌شود و حق مصادره این خانه‌ها بعد از 18 ماه به نفع بدمسکن‌ها وجود دارد.
در آمریکا نیز معادل 5 تا 10درصد قیمت روز مسکن،‌ این مالیات در ایالت‌های مختلف دریافت می‌شود و در صورتی که این مالکان اطلاعات خود را در سامانه خانه‌های خالی ثبت نکنند مجازات می‌شوند.  به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وزارت راه و شهرسازی تیر ماه سال گذشته پیش نویس یک لایحه را به دولت ارائه کرد که بر اساس آن برای اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی درخواست شده بود مسوولیت شناسایی و دریافت مالیات از خانه‌های خالی به شهرداری‌ها واگذار شود و عواید حاصل از آن در اختیار شهرداری‌ها برای بازآفرینی شهرها قرار بگیرد. اشکال ششم به تعریف گنگ و مبهم از خانه‌های خالی مربوط است. مثلا تکلیف مالکانی که واحد خود را در نوبت فروش گذاشته‌اند مشخص نیست. اشکال هفتم نیز به عدم تفکیک خانه‌های غیرقابل سکونت با خانه‌های معمولی برمی‌گردد. در برخی کشورها، خانه کلنگی از این مالیات معاف است.

کارشناسان در مقطع فعلی توصیه می‌کنند: در دولت و مجلس برای مانع زدایی از قانون مالیات بر خانه‌های خالی، دست کم به دو توصیه کلیدی وزارت اقتصاد (گزارش دی‌ماه 96) توجه شود. توصیه اول استفاده از ظرفیت اطلاعاتی شهرداری‌ها در حوزه ملک و توصیه دوم نیز اصلاح نرخ مالیات براساس نسبتی از قیمت روز املاک است.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

آخرین اخبار

شاخصه‌های معماری ایرانی ـ اسلامی چیست؟/ عدم توجه معماری امروز کشور به "بوم و اقلیم"

در اهمیت معماری

لزوم مدیریت یکپارچه مجموعه دریاچه شهدای خلیج فارس

تاج محل هند یکی از عجایب هفت گانه و جلوه گر شکوه معماری جهان

بازیابی عرصه‌های عمومی سبب مشارکت فعالانه شهروندان می‌شود

آمار رسمی از خسارت سیل به شهرها

بازار تعهدی مصالح، راهکار دولت برای رونق بازار مسکن / تلاش برای کاهش قمیت‌های افسارگسیخته مسکن

مقصد بعدی مهاجران تهرانی کجاست؟

یادبودهای 2 خردادماه ...

آغاز تدوین سند راهبردی احیاء و بازآفرینی بازار تهران

عدم ایجاد اتاق امن در ساختمان‌ها خلاف قانون است!

برگزاری مسابقه طراحی شهری در بندرعباس

شهر خلاق نیازمند به کارگیری مدیران هوشمند و جوان است

44 شهر استان تهران طرح جامع شهرسازی ندارند!

یادبودهای 1 خرداد ماه ...

ناکارآمدی ابزارهای تعزیراتی در ساماندهی بازار اجاره

توسعه درون‎زا، تفاوت بازآفرینی شهری با مسکن مهر/ نحوه قیمت‎گذاری واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده

افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن ضابطه‌مند می‌شود؟

شناسایی نقاط بحرانی شهر تهران و لزوم ایجاد پناه‌های پدافندی در برابر سیلاب

خط آسمان شناسنامه هر شهر است

دغدغه زمین را برای مردم از بین می‌بریم/ احداث مسکن و برنامه ‌های بازآفرینی شهری در اولویت دولت قرار دارد

صدور مجوز نابودی یک باغ 5هزار متری در منطقه5 پایتخت/ معاون شهرسازی منطقه ناپدید شد!

فریز حریم دانشگاه تهران برداشته شد /سالاری: ساخت واحد های مسکونی در طرح جدید دانشگاه / نژاد بهرام: اولویت با قطعاتی است که دانشگاه تملک کرده و رها شده است

یادبودهای 31 اردیبهشت ماه ...

برگزاری دوره جامع گردش کار بیم با آرشیکد فارسی در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی

مسجد جامع ابرکوه؛ مسجدی 1000 ساله با 5 محراب!

کارگاه های تخصصی کمپین «نما، هویت شهر ما» برگزار می شود

عدم تناسب المان های شهری با فرهنگ و میراث شهر ارومیه

نسخه‌پیچی غلط برای مسکن !

اصل شهر دوستدار کودک تربیت انسان‌های بزرگ برای آینده کشور است

شهردار و شورای تبریز می خواهند در هامبورگ چه کنند؟!

نگاه کاسب کارانه شهرسازان به تهران/ شهرسازان هر چقدر خواستند ساختمان ساختند

ضرورت نوسازی محلات هدف به جای تک‌بناها در پروژه‌های بازآفرینی شهری/ تأکید بر توجه به مشارکت‌های مردمی در اجرای طرح‌های بازآفرینی

نبود برنامه‌ریزی وطرح منجر به گسترش فساد در نظام شهری می‌شود/ بازآفرینی شهری یکی از اهداف اصلی در حوزه توسعه شهری است

نهاد راهبری و پایش طرح‌های توسعه شهری دسترسی آزاد شهروندان به برنامه‌ریزی ها را فراهم می‌کند/ امضای موافقت‌نامه سه‌جانبه وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و شورای شهر تهران برای پایش طرح‌های جامع

تعطیلی نهاد برنامه‌ریزی عامل اصلی انحراف از مفاد طرح‌های تفصیلی

یادبودهای 29 اردیبهشت ماه ...

محله گردی در دیار خانه‌های تاریخی/ اینجا آرامش و رنگ موج می‌زند

معماری عجیب یک کتابفروشی در چین!

قصری بر گرفته از کاخ سر کنسول فرانسه !

معماری موزه باید فراگیر و متعلق به تمام اقشار جامعه باشد / خلوص و تواضع در معماری بناهای فرهنگی ضروری است

زیرساخت‌های بزرگ‌ترین بازار سرپوشیده آجری جهان نیازمند بازنگری است

بازآفرینی طاق کسری در موزه ایران باستان/ نگاهی بر اثر جذاب آندره گدار در تهران

طراحی بر مبنای طبیعت در مدرسه چینی/ رویکرد فضای آموزشی باز و انعطاف‌پذیر در مدارس

افتتاحیه دومین فستیوال معمار شیراز 98 / بررسی هویت گمشده معماری و شهرسازی ایرانی

سقف کلیسای نوتردام استخر می‌شود یا گلخانه!؟

تغییر لوگوی گوگل به افتخار "همه‌چیزدان" ایرانی!

"مسکن اجتماعی" رویایی شد/ بنیاد مسکن آماده؛ وزارتخانه بلاتکیف !

بی پناهی شهرها در مقابل سیلاب/ لزوم ایجاد پناه‎های پدافندی جهت حفاظت از شهرها

با وجود رشد فزاینده قیمت‌ها همچنان عوارض بافت فرسوده صفر است !